ВОПРОСЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА И ЭКОНОМИКИ


УДК 332.7


О. Ю. Ермоловская,
кандидат экономических наук,
доцент, Московская академия
предпринимательства при
Правительстве Москвы. Россия;
е-mail: ermolovskaia@mosap.ru
Н. А. Евстропов,
аспирант Московской академии
предпринимательства при
Правительстве Москвы. Россия;
е-mail: n.a.evstropov@gmail.com
Динамика российского рынка
коммерческой недвижимости
в разрезе различных секторов
предпринимательской
деятельности

Аннотация

Цель работы. Развитие предпринимательства в сфере недвижимости является движущей силой прогрес- сивных структурных преобразований, направленных на обеспечение рыночной устойчивости любой экономи- ческой системы. Существуют проблемы в функционировании предприятий в инфраструктурном строитель- стве, организации коммунальных услуг. На рынке недвижимости совершается множество различных сделок. Их упорядочение создаст условия для решения проблем: установление публичного собственника и пользова- теля земельного участка, упорядочение налоговых и арендных платежей, снижение рисков инвесторов.

Материалы и методы. В статье анализируется современное состояние рынка коммерческой недвижи- мости, динамика и предпосылки дальнейшего развития и повышения эффективности предпринимательской деятельности на примере функционирования предприятий рынка недвижимости.

Результат. Развитие рынка коммерческой недвижимости в Москве и Московской области отличается не- равномерностью. Факторы, влияющие на становление и развитие рынка коммерческой недвижимости в Мо- скве и Московской области: экономическая и социальная нестабильность, сверхвысокие темпы инфляции в период становления рынка, резкая дифференциация в доходах, неразвитость и нестабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий.

Заключение. Результаты исследования могут быть использованы государственными и коммерческими организациями для более успешной деятельности на рынке недвижимости, который имеет большие перспек- тивы развития, изучения и применения отечественного и зарубежного опыта.

Ключевые слова: сфера услуг, коммерческая недвижимость, объем инвестиций, национальный проект, рынок недвижимости, жилищное строительство, предпринимательская деятельность.


Развитие предпринимательства в сфере недвижимости является движущей силой прогрессивных структурных преобразований, направленных на обеспечение рыночной устойчивости любой экономической системы. В то же время существуют проблемы в функционировании предприятий на рынке недвижимости, в частности, в ряде отраслей городского хозяйства, в том числе инфраструктурном строительстве, организации коммунальных услуг.

В настоящее время на рынке недвижимости крупных российских городов совершается множество различных видов сделок, которые подразделяются на две группы: сделки на первичном и вторичном секторах рынка. Упорядочение сделок, совершаемых на городском рынке недвижимости, создаст условия для решения таких проблем, как установление публичного собственника и пользователя земельного участка, упорядочение налоговых и арендных платежей, снижение рисков инвесторов.

Безусловно, снижение рисков предпринимателей и инвесторов связано не только с упорядочением сделок на рынке недвижимости. Рынок недвижимости функционирует в тесном взаимодействии с рынком финансовых и страховых услуг, предоставлением информационно­консалтинговых и оценочных услуг. По оценке предпринимателей, важно обеспечить защиту персональной информации по кредитным договорам и договорам страхования1.

С позиций построения системы управления недвижимостью города выделяют четыре схемы территориального устройства городов в Российской Федерации:

– город – субъект Федерации делится на районы, являющиеся муниципальными образованиями (Санкт­Петербург);

– город – субъект Федерации делится на районы, не являющиеся муниципальными образованиями (Москва);

– город – муниципальное образование делится на районы, не являющиеся муниципальными образованиями;

– город – муниципальное образование не имеет административно­территориального деления.

Наличие различных схем территориального устройства городов предполагает дифференцированный подход к формированию отечественных и зарубежных инвестиционных ресурсов на развитие объектов недвижимости, организацию их эксплуатации. Так, в условиях глобальной нестабильности международные инвесторы становятся более осторожными и выводят свои деньги с финансовых рынков, особенно развивающихся, инвестируя в такие активы, как золото и недвижимость. В 2012 г. мы наблюдали рекордно высокие объемы инвестиций в недвижимость России. Объем инвестиций увеличился в 1–3 кв. 2012 г. на 73% в годовом сопоставлении и составил 5,4 млрд долл. США. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость за аналогичный период вырос на 134%, до 5,1 млрд долл. Мы ожидаем дальнейшее увеличение объемов инвестиций в недвижимость в 2012 г. до 7,4 млрд долл., из которых около 6,3 млрд долл. составят инвестиции в коммерческую недвижимость. Более того, если все сделки, находящиеся в данный момент в стадии активного маркетинга, будут закрыты, годовой объем инвестиций может составить 8,7 млрд долл.

Таким образом, сегментируя общий рынок недвижимости на рынок жилой и коммерческой недвижимости, мы отмечаем, что динамичнее развивается рынок коммерческой недвижимости. В то же время предпринимательский доход и экономический эффект весьма значительны и при осуществлении жилищного строительства.

Следует учитывать, что жилищный фонд России насчитывает примерно 2 850 млн кв. м площади, или около 22 кв. м в расчете на одного человека, тогда как в экономически развитых странах средняя обеспеченность жилой площадью составляет от 30 до 70 кв. м на одного жителя2. Предстоит решать проблему замены ветхого и аварийного жилищного фонда, поскольку 62% жилых домов старше 30 лет, а износ жилищного фонда в среднем составляет 60%.

Ограниченная доступность жилья для населения обусловлена сложившимся разрывом между стоимостью недвижимости и доходами большинства граждан. При уровне инфляции в 10–12% рыночные цены в крупных городах России растут примерно 15% в год. При этом величина спроса на рынке жилья превышает величину предложения.

Эксперты отмечают ряд проблем в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье», связанных с введением новых правил предоставления земельных участков для жилищного строительства (ст. 38, 38.1, 38.2 Земельного кодекса РФ), жестко регламентирующих порядок предоставления земельных участков и комплексной застройки территорий3.

Экономический кризис, несомненно, внес значительные коррективы в реализацию национальных проектов. В последние три года ввод жилья в среднем составил 60–64 млн кв. м. Сохраняется значительное отставание России от США по показателю обеспеченности населения общей площадью жилья. В 2009 г. уровень обеспеченности общей площадью жилья в России составлял 32% от обеспеченности в США (соответственно 22,5 и 69,7 кв. м)4.

Автор предполагает, что для решения жилищной проблемы необходимо:

– дальнейшее развитие и совершенствование жилищного законодательства, нормативно­целевой базы процессов планирования и финансирования жилищного строительства;

– упорядочение и закрепление прав собственников жилых помещений, преобразование инструментов управления жилищно­коммунальным хозяйством;

– преодоление ограничений в выделении или приобретении земельных участков под жилищное строительство, ослабление различных административных барьеров для малого и среднего предпринимательства в процессе оформления разрешительной документации и строительства объектов.

Перспективность национальных проектов и программ развития предпринимательства в сфере недвижимости связана не только с преодолением административных барьеров, но и с пересмотром экономической политики в целом. Предстоит критически переосмыслить роль муниципальных образований в проводимой земельной реформе, выработку решений на муниципальном уровне.

Анализируя коммерческий сектор недвижимости, следует отметить, что активность иностранных инвесторов значительно увеличилась и составила в 1–3 кв. 2012 г. 44% от общего объема инвестиций по сравнению с 14% в 2011 г. Мы наблюдаем повышенную активность международных инвестиционных фондов на российском рынке инвестиций в недвижимость. Международные инвесторы возобновили свою активность в середине 2010 г. Проведя оценку перспектив рынка в течение года, изучив активы и итоги проведения due diligence, сейчас они заключают сделки. Так, американский Hines Global REIT приобрел БЦ «Гоголевский» в Москве. Jensen Group купила ТК «Невский пассаж» – один из старейших торговых комплексов Санкт­Петербурга. Американский инвестиционный фонд Heitman European Property Partners IV приобрел одно из зданий комплекса «Метрополис» в Москве. Финские игроки – Sponda, SRV, Illmarinen, Etera и Onvest – объявили о создании компании Russian Invest для инвестирования в девелоперские проекты в Москве и Санкт­Петербурге. Несколько других фондов активно присматриваются к новым инвестиционным возможностям в России. В то же время российские инвесторы продолжили проявлять значительную активность – их доля составила 56% от общего объема инвестиций в 1–3 кв. 2012 г.

Кроме того, инвестиции в недвижимость были диверсифицированы по двум направлениям в 1–3 кв. 2012 г. Торговый и офисный сегменты привлекли наибольший объем инвестиций, составивший для каждого сегмента 40% от объема всех сделок, закрытых в 1–3 кв. 2012 г. РМБ Инвест приобрел у Capital Group три ТЦ «Метромаркет» в Москве. Romanov Property Holdings приобрел ТЦ Dream House в подмосковной Барвихе. Более того, в этом году увеличился размер сделок: в 1–3 кв. 2012 г. количество сделок превышающих 100 млн долл., увеличилось до 33% от общего количества сделок против 23% в 2011 г. Инвесторы по­прежнему предпочитают уже существующие активы, их доля составила 85% от общего объема сделок, заключенных в 1–3 кв. 2012 г., включая покупки для собственного размещения. Однако растущая доступность финансирования будет способствовать большему притоку инвестиций в девелоперские проекты.

Обобщая вышесказанное, можно сделать вывод, что рынок недвижимости в целом – большая и сложная система, для анализа которой необходимы его структуризация и классификация. Рынок коммерческой недвижимости сегодня – один из наиболее развивающихся секторов рынка недвижимости. В настоящее время развитие рынка коммерческой недвижимости в Москве и Московской области отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, необоснованная приватизация, неполная информация о рынке недвижимости и другие.

Автор выделяет некоторые конкретные и наиболее значимые факторы, повлиявшие на становление и развитие рынка коммерческой недвижимости в Москве и Московской области:

– экономическая и социальная нестабильность;

– сверхвысокие темпы инфляции в период становления рынка;

– резкая дифференциация в доходах;

– неразвитость и нестабильность финансовой системы;

– недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий.

Таким образом, необходимо эффективное совершенствование экономики недвижимости в современных условиях, являющееся перспективным направлением, которое необходимо изучать и развивать, используя отечественный и зарубежный опыт.



1Участники семинара по развитию розничного рынка страхования в России, проходившего 2 ноября 2012 г. в Москве, отмечали отсутствие гарантий, что базы данных страховщиков не постигнет та же участь, что и базы данных по кредитам, продающиеся на рынках.

2Так, в Швеции и Канаде средняя обеспеченность жильем составляет 40, а в США – 70 кв. м. Бесхмельницин М. Роль государства в обеспечении доступности жилья для населения России // Проблемы теории и практики управления. 2010. № 6. С. 16.

3Иванкина Е.В. Проблема реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY». Май 2010. № 134. С. 42, 43.

4Бутрин Д. Доступное жилье // Коммерсантъ. 11.04.2011 № 62. С. 6.


Литература

1. Васильев Г.П. Повышение энергетической эффективности жилых и общественных зданий в Москве // Архитектура и строительство Москвы. 2011. № 1(555). С. 9–19.

2. Государственная экономическая политика и экономическая доктрина России. К умной и нравственной экономике. Т. III. М.: Научный эксперт, 2008. – 648 с.

3. Гусев А.Б. Доступность жилья в России и за рубежом: сравнительный анализ. [Электронный ресурс]. URL: http://www.urban­planet.org/ratings.html (дата обращения 01.10.2012).

4. Департамент поддержки и развития малого и среднего предпринимательства города Москвы. [Электронный ресурс]. URL: http://dmpmos.ru/ (дата обращения 21.02.2013).

5. Малое и среднее предпринимательство в России 2011: статистический сборник. М.: Росстат, 2011.

Свежий номер



Наши партнеры



Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации



Институт международного права и экономики имени А.С. Грибоедова