ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ УПРАВЛЕНИЯ


УДК 332.855. 332.87


В. Е. Бессонов,
кандидат экономических наук,
начальник Управления департамента
жилищной политики и жилищного
фонда г. Москвы в Северном
административном округе, Россия;
e-mail: bessonov.vslav@gmail.com
М. В. Бойко,
аспирант, Московский государственный
областной университет,
Москва, Россия;
e-mail: lildence@mail.ru
Обеспечение условий развития
частно-государственного
предпринимательства
на рынке найма и аренды
жилья в Москве

Аннотация

Цель работы. Большой проблемой остается доступность жилой недвижимости для москвичей. В статье рассмотрено текущее положение рынка найма и аренды жилья.

Материалы и методы. Исследуется роль государства в отношениях, возникающих на рынке найма и аренды жилья Москвы. Рассмотрены направления использования бездотационного жилищного фонда Мо- сквы как части рынка найма и аренды жилья.

Результат. Предлагаются меры стимулирования частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья для привлечения инвесторов к созданию нового вида арендного жилья – доходных домов.

Заключение. Исследование может быть использовано муниципалитетами крупных городов для решения проблемы обеспечения жильем граждан.

Ключевые слова: аренда, домохозяйство, жилищный фонд, инвестор, доходный дом.


Сложившийся в настоящее время уровень денежных доходов большинства москвичей не позволяет им улучшить жилищные условия путем приобретения жилья в собственность. Высокая стоимость жилья, а также невыгодные условия ипотечного кредитования заставляют искать другие формы обеспечения населения жильем.

Нормализовать ситуацию в жилищной сфере позволит создание цивилизованного рынка найма жилья путем стимулирования частно­государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья посредством привлечения инвесторов к созданию нового вида арендного жилья – доходных домов.

Мировой опыт показывает, что жители крупных городов не обязательно являются собственниками жилья. Более распространено не владение жильем, а его аренда.

Аренда жилья имеет ряд преимуществ по сравнению с владением. В отличие от покупки жилья, аренда оставляет возможность для мобильности арендатора – не привязывает человека к месту жительства и месту работы, освобождает от «бремени собственности», позволяет оперативно менять жилье в зависимости от изменения состава семьи, уровня доходов, места приложения труда и т.д.

Арендные формы обеспечения жильем населения много лет успешно используются в странах Запада. В США, например, в различных категориях многоквартирных домов арендуется от 80 до 90% квартир. Высокая доля жилья в собственности семей не характерна и для стран Западной Европы [1]. В среднем она намного ниже, чем в России. При этом в случае относительно бедных семей (с уровнем денежных доходов менее 60% от среднего уровня) доля жилья, находящегося в собственности, особенно низка [7].

В современной России арендные формы обеспечения жильем пока не получили развития. К социальной форме аренды можно отнести жилищный фонд государственной и муниципальной формы собственности, что составляет только 16% жилищного фонда страны. К коммерческой аренде может быть отнесено порядка 11% жилищного фонда (чаще всего жилье сдается частными собственниками фактически нелегально, без уплаты налога).

Арендный рынок квартир в Москве велик, что связано с размерами самого города, но в основном это вторичный рынок, т.е. излишки жилой площади москвичей, которые в различных формах сдают их внаем. Причем большинство собственников не приобретали жилую площадь, а получили ее на безвозмездной основе (приватизация, наследство) [10].

На сегодняшний день в действующем российском законодательстве отсутствует само понятие «доходный дом», также отсутствует и правовое регулирование отношений в данной сфере. И, как следствие, отсутствует сама основа для разработки мер государственной поддержки данного направления. Для успешного его развития в первую очередь необходимо на законодательном уровне закрепить статус доходного дома, а также выработать систему взаимодействия между государством, инвесторами, кредитными организациями, управляющими компаниями, застройщиками, юридическими и физическими лицами. С одной стороны, должны быть определенные требования со стороны государства, создающие гарантии от злоупотреблений со стороны недобросовестных участников, а с другой стороны, должны быть меры государственного стимулирования.

В марте 2013 г. в первом чтении был принят законопроект, направленный на регулирование правоотношений по некоммерческому найму жилых помещений проект федерального закона № 197376-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений» [12].

Законопроект имеет целью решение следующих основных задач:

– совершенствование общего законодательного регулирования института найма жилого помещения, в том числе введение института наемного (арендного) дома и регулирование отношений найма жилых помещений в таком доме;

– совершенствование понятийного аппарата, в том числе классификации жилищного фонда в зависимости от цели использования, в связи с введением нового вида жилищного фонда (жилищный фонд некоммерческого использования) и нового вида договора (договор некоммерческого найма жилого помещения);

– законодательное регулирование нового института некоммерческого найма жилого помещения и соответствующего ему нового вида договора.

Подпрограммой 4 Государственной программы города Москвы на среднесрочный период (2012–2016 гг.) «Жилище», утвержденной постановлением Правительства Москвы от 27.09.2011 № 454-ПП, предусмотрены мероприятия, направленные на создание в Москве такого сегмента жилищного фонда, как доходные дома. В частности, мероприятием 4.2 предусмотрено создание механизмов стимулирования жилищного строительства, а также развитие частно­государственного партнерства в жилищной сфере, в том числе подготовка и реализация инвестиционных контрактов на строительство [3].

В настоящее время представляется целесообразным разграничить виды доходных домов по признаку сторон, осуществляющих их возведение:

– доходные дома, возводимые с привлечением денежных средств города Москвы:

– доходные дома, возводимые за счет средств частных инвесторов.

Возможны следующие основные схемы строительства доходных домов:

– город на свои деньги строит дома и в порядке очереди сдает квартиры нуждающимся по низкой арендной ставке. Однако не каждый муниципалитет может или хочет за свой счет строить жилье, которое неизвестно когда окупится;

– доходные дома строят частные инвесторы, намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду по достаточно высокой арендной ставке, лишь немного уступающей рыночной. Однако для этого нужно иметь большое количество свободных «длинных» финансовых средств, которые есть, прежде всего, у крупных инвесторов. Они, как правило, заинтересованы в строительстве дорогого жилья. Если застройщики берут деньги в кредит в банках, то строительство доходных домов упирается в высокий уровень банковского процента, что, соответственно, удлиняет срок окупаемости дома.

Наиболее эффективным может стать смешанный вариант строительства – государственно­частное партнерство, соединяющее в себе эти два варианта в различных пропорциях.

Развитие рынка доходных домов пока связано только с идеями Правительства Москвы о строительстве для сдачи внаем жилья эконом-класса по низким ставкам. Городские дома ориентированы в первую очередь на москвичей, причем, прежде всего, из льготных, социально оберегаемых групп населения.

В настоящее время Правительством Москвы реализуется Государственная программа города Москвы на среднесрочный период (2012–2016 гг.) «Жилище», утвержденная постановлением Правительства Москвы от 27.09.2011 № 454-ПП. Одной из подпрограмм предусмотрено создание цивилизованного рынка найма и аренды жилья. Арендное жилье будет достаточно востребовано теми гражданами, которые в силу своих финансовых возможностей не могут купить жилье (по статистике только около 30% населения России предпочитают наем жилья приобретению его в собственность) [3].

Необходимо обратить внимание и на другие категории населения города, которые зачастую не менее остро нуждаются в жилье и которым оно на рынке жилья также недоступно. Это и представители так называемого среднего класса (в распределении населения по 10 доходным группам находятся в 4-8 группе), именно эти группы населения Москвы чаще всего арендуют квартиры в частном секторе, так как, в отличие от менее обеспеченных групп, в состоянии аренду оплачивать. В такой ситуации представители среднего класса оказываются наименее защищенными в жилищной сфере: наиболее богатым жилье доступно на рынке, им по карману и ипотека, а самым неимущим готово помочь государство, тогда как средний класс оказывается в этих условиях с жилищной проблемой один на один.

Для этих категорий населения нужно строить доходные дома эконом­ и бизнес-класса (городские или с привлечением частных инвесторов), в которых квартиры можно будет сдавать по коммерческим ставкам ниже среднерыночных (для более успешной конкуренции с частным сектором) [2].

Преимущества аренды квартиры в таком доме перед частным сектором неоспоримы:

– дом специально предназначен и оборудован для сдачи в аренду;

– легальность, безопасность и надежность аренды;

– необходимая инфраструктура и обслуживающий дом персонал;

– относительно низкие ставки арендной платы.

Именно такие дома смогут составить реальную конкуренцию частному сектору аренды жилья (чаще всего нелегальному). Спрос на аренду квартир в таких домах в Москве огромный. По оценкам Московской гильдии риелторов, в столице в аренду сдается порядка 200 тыс. квартир. Оборот столичного рынка сдачи жилья внаем составляет не менее 4 млрд долл. в год. Налоги с владельцев квартир должны были бы составить более 15 млрд руб. в год. Реально о доходах от сдачи жилья в настоящее время заявили только 5% арендодателей [9].

Доходные дома такого класса нужно строить в достаточно престижных районах города, чтобы повысить их конкурентоспособность по сравнению с коммерческой арендой жилья у частных арендодателей. Наши расчеты, проведенные с помощью показателя внутренней нормы прибыли проекта (Internal Rate of Return) на примере монолитного шестиподъездного двенадцатиэтажного дома, показывают, что срок окупаемости инвестиций в строительство и оборудование доходного дома такого класса составляет порядка семи лет (с учетом дисконтирования – 10 лет). При этом был выбран минимальный для такой категории жилья уровень арендной платы, примерно соответствующий среднему по Москве уровню оплаты коммерческой аренды жилья. Однако это при условии, что инвестор не платит за земельный участок и инфраструктуру. Эксплуатация такого дома экономически самоокупаемая, а получаемые доходы позволяют не только вернуть вложенные инвестиции и эффективно содержать дом, но делать амортизационные накопления, достаточные для будущего капитального ремонта дома [8].

Эффективная реализация проектов доходных домов возможна в настоящее время лишь при поддержке государства и (или) городских властей. В одном варианте это должно быть городское (муниципальное) жилье, которое строится за бюджетные деньги на городской земле для льготных категорий москвичей, как это предусматривается в московской концепции. В другом варианте это могут быть более дорогие дома, доступные платежеспособным арендаторам по рыночным ставкам арендной платы, которые будут возводить в том числе и частные инвесторы [2].

Важно подчеркнуть, что и в этом случае город готов помочь очередникам. Вводится правило, что очередник, арендующий квартиру в коммерческом секторе по зарегистрированному договору, может получить из городского бюджета денежную компенсацию в размере 50% от рыночной стоимости арендной ставки.

Учитывая последние тенденции развития рынка, можно сказать, что через некоторое время частные инвесторы начнут все активнее рассматривать проекты с длительными сроками окупаемости. Это сделает возможным более активное участие частного капитала в строительстве доходных домов для сдачи жилья в аренду.

Меры государственного стимулирования создания доходных домов возможны в следующих направлениях:

– введение приоритетного порядка рассмотрения органами исполнительной власти вопросов, связанных с реализацией проектов строительства доходных домов;

– установление отдельного порядка проведения торгов по предоставлению земельных участков в аренду в целях строительства доходных домов;

– введение льготной ставки арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства доходного дома на период строительства доходного дома и на определенный период после ввода доходных домов в эксплуатацию [2].

Новая жилищная политика должна повернуться в сторону арендного жилья с целью учета интересов тех групп населения, которые не способны или не желают выходить на рынок жилья (представители среднего класса, молодежь, специалисты­мигранты и др.), но в то же время обладают достаточным уровнем денежных доходов для оплаты коммерческой аренды качественного жилья.

Создание фонда арендного жилья позволит также предприятиям формировать гибкую кадровую политику, тем самым, стимулируя рынок труда, повышение трудовой мобильности населения.


Литература

1. Арендное жилье. Историческая основа и опыт зарубежных стран. [Электронный ресурс] // URL: http://www.urban­practice.com.

2. Бойко М.В. Создание и развитие системы доходных домов в городе Москве: монография М.: Изд­во МГОУ, 2012. – 104 с.

3. Государственная программа города Москвы на среднесрочный период (2012–2016 гг.) «Жилище», утвержденная постановлением Правительства Москвы от 27.09.2011 № 454­ПП [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru.

4. Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения России», утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.11.2012 № 2227­р [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru.

5. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188­ФЗ [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru.

6. Закон города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru.

7. Корнилова Н.В. Становление и развитие положений о найме жилищного помещения // Жилищное право. 2012. С. 410.

8. Официальный сайт Министерства регионального развития Российской Федерации [Электронный ресурс] // URL: http://www.minregion.ru.

9. О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма: постановление Правительства Москвы от 05.08.2008 № 708­ПП [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru.

10. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений: проект Федерального закона № 197376­6 [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru.

11. О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно­коммунальных услуг»: Указ Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 600 [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru.

12. Основные направления социально­экономического развития РФ на долгосрочную перспективу // Проект, 2012. С. 220.

13. Официальный сайт Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы [Электронный ресурс] // URL:http://www.housing.mos.ru.

Свежий номер



Наши партнеры



Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации



Институт международного права и экономики имени А.С. Грибоедова